Faut-il investir dans des SCPI?

Une société civile de placement immobilier (SCPI) permet d’investir dans l’immobilier,  en évitant au souscripteur  une gestion  quotidienne et en permettant une diversification incomparable.

Combien faut-il investir ?

Les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier à partir de quelques centaines d’euros. Voici les règles qui s’appliquent à ce placement incontournable pour la diversification de son patrimoine.

Est-ce un placement à risque ?

Les SCPI ne bénéficient d’aucune garantie sur la valeur du capital et le niveau du revenu distribué mais ces risques sont atténués par la diversification immobilière et locative, propre à la SCPI.

Les SCPI ne sont pas aussi liquides que les produits financiers car elles ne sont pas cotées en bourse mais la liquidité est assurée par un marché réglementé.

SCPI de rendement ou SCPI fiscales ?

Il existe deux types de SCPI : Les SCPI de rendement et les SCPI fiscales.

Les premières permettent de percevoir un revenu net de charge et se composent de bureaux, résidences hôtelières, murs de magasins…

Les secondes permettent à l’investisseur de bénéficier d’une économie d’impôt sur le revenu qui peut aller jusqu’à 21% de l’investissement. Cela concerne de l’immobilier résidentiel locatif neuf ou rénové. Dans l’hypothèse d’un placement dans une SCPI fiscale, l’investisseur doit s’engager à conserver les titres pendant un certain temps. Par exemple dans le cas des SCPI Pinel cette durée est de 9 ans.

Quel est le rendement ?

Pour les SCPI de bureaux, entrepôts et murs de magasins le taux de rendement est d’environ 4,5% et de 5 % pour les SCPI diversifiées. S’ajoute ensuite la valorisation annuelle des immeubles.

Quelle fiscalité ?

Fiscalité des revenus :

La fiscalité s’applique en fonction des revenus perçus. Ces derniers sont de deux ordres,  savoir :

1°)  Revenu foncier soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux, comme pour tous les produits d’épargne.

2°)  Régime du micro foncier si les revenus ne dépassent pas 15 000 euros dans l’année. Il faut aussi être propriétaire en direct d’un bien donné en location nue. En revanche, il ne faut pas être propriétaire d’un bien placé sous un régime d’amortissement du prix d’acquisition ou des travaux.

Avec le micro-foncier, les loyers bénéficient d’un abattement de 30 % et  sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Le deuxième système s’adresse aux bailleurs qui supportent des charges. Avec le régime des frais réels, vous déduisez la totalité de ces derniers. Dans le cas de souscription de parts de SCPI en pleine propriété à l’aide d’un prêt, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers. Les prélèvements sociaux sont également dus au taux de 17,2 %.

Fiscalité de la plus value :

En matière de SCPI, le traitement fiscal des plus values suit le régime général des plus values immobilières. La plus value correspond à la différence positive entre le prix de souscription et le prix de cession.

Depuis le 1er septembre 2013, les plus values de cessions de parts de SCPI sont  exonérées au bout de 22 ans de détention selon un barème d’abattements, non linéaire.

Les contribuables pourront appliquer un abattement de :

• 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème année,

• 4 % pour la 22ème année de détention.

Aucun abattement n’est pratiqué au titre des cinq premières années de détention.

Cette disposition ne concerne pas les prélèvements sociaux qui ne seront totalement exonérés qu’après 30 ans de détention. En deçà de cette durée, il existe un abattement spécifique. Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières, l’abattement pour durée de détention est de :

  •  1,65 % pour chaque année de détention à compter de la 6ème et jusqu’à la 21ème,
  •  1,60 % pour la 22ème année de détention,
  •  9 % pour chaque année au-delà de la 22ème jusqu’à la 30ème.

 

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