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Régime fiscal de l’indivision et de la société civile 

Imposition des revenus :

Dans le cadre d’une indivision :

Les revenus produits par la location d’immeubles sont en principe imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Chaque indivisaire est imposable à raison de la part des revenus correspondant à ses droits dans l’indivision.

Si l’immeuble est loué meublé les revenus n’entrent pas dans la catégorie des revenus fonciers et l’imposition relève des BIC.

Dans le cadre d’une société civile :

La société civile à laquelle les immeubles seront apportés sera soumise, en principe, au régime fiscal des sociétés de personnes c’est-à-dire à l’impôt sur le revenu. Les bénéfices sont imposés au nom personnel de chacun des associés. Toutefois dans l’hypothèse où le bien serait équipé, la société serait alors réputée, sur le plan fiscal, se livrer à des opérations de caractère commercial et serait dès lors soumise à l’impôt sur les sociétés

Régime fiscal des apports :

Le régime fiscal applicable aux apports immobiliers purs et simples effectués par des personnes physiques à une société civile est le suivant :

-Si la société relève de l’IR l’apport donne lieu à la perception du droit fixe de 375 € porté à 500 € pour les sociétés ayant un capital dans moins de 225 000 €,

– si la société relève de l’IS l’apport donne lieu à la perception des droits de mutation au taux de 5 %. Cependant l’apport immobilier peut être exonéré et donner lieu seulement au paiement du droit fixe de 375 € si deux conditions sont réunies :

* l’immeuble est compris dans l’apport de l’ensemble des éléments de l’actif immobilisé affectés à l’exercice d’une activité professionnelle,

* les apporteurs s’engagent à conserver pendant trois ans les titres remis en contrepartie de l’apport.

À noter qu’aucun droit n’est dû à la constitution de la société. 

Aspects civils, fiscaux et sociaux du PACS

Le PACS est né le 15 novembre 1999. Il figure sous les articles 515-1 et suivants du Code civil qui le définit comme un « contrat conclu par deux personnes de même sexe ou de sexe différent pour organiser leur vie commune ».

Quels sont les effets civils du PACS ?

Tout d’abord, la signature d’un contrat de PACS, à l’inverse du mariage, ne créé aucune obligation de fidélité et pas davantage d’obligation de secours. Ainsi, il n’existe pas de pension alimentaire entre partenaires.

Cependant, le PACS oblige les partenaires à une communauté de vie. L’objectif du législateur étant de lutter contre les PACS « blancs ». Il oblige également les partenaires à une assistance réciproque à l’instar des époux, telle qu’assistance matérielle et psychologique.

D’un point de vue successoral le partenaire survivant n’est pas héritier légal du prémourant des partenaires. Il est indispensable de le rappeler aux partenaires qui pensent souvent à tort être protégés en raison notamment de l’alignement du régime fiscal des partenaires et des époux. Par suite,  il convient que les partenaires n’omettent pas de prendre des dispositions testamentaires en ce sens.

Il convent de toujours distinguer les aspects civils et fiscaux d’une situation patrimoniale.

Quel est le régime patrimonial des partenaires?

Le principe reste la séparation de biens pure et simple. Ainsi en application de l’article 515-5 du Code civil chaque partenaire conserve la jouissance et la libre disposition de ses biens personnels. par ailleurs, chaque partenaire reste seul tenu des dettes personnelles nées avant ou pendant le pacte.

Cependant par exception, les partenaires peuvent opter pour le régime de l’indivision des acquêts. Ce choix eut intervenir lors de la conclusion du PACS ou postérieurement aux termes d’une convention modificative.

Attention, il convient d’être vigilant car les biens acquis sous ce régime sont réputés appartenir aux partenaires à concurrence de la moitié chacun, sans recours de l’un des partenaires contre l’autre au titre d’une contribution inégale.

Toutefois, certains biens demeurent exclus de cette présomption d’indivision, savoir :

Toutefois, demeurent la propriété exclusive de chaque partenaire :

1° Les deniers perçus par chacun des partenaires, à quelque titre que ce soit, postérieurement à la conclusion du pacte et non employés à l’acquisition d’un bien ;

2° Les biens créés et leurs accessoires ;

3° Les biens à caractère personnel ;

4° Les biens ou portions de biens acquis au moyen de deniers appartenant à un partenaire antérieurement à l’enregistrement de la convention initiale ou modificative aux termes de laquelle ce régime a été choisi ;

5° Les biens ou portions de biens acquis au moyen de deniers reçus par donation ou succession ;

6° Les portions de biens acquises à titre de licitation de tout ou partie d’un bien dont l’un des partenaires était propriétaire au sein d’une indivision successorale ou par suite d’une donation.

L’emploi de deniers tels que définis aux 4° et 5° fait l’objet d’une mention dans l’acte d’acquisition. A défaut, le bien est réputé indivis par moitié et ne donne lieu qu’à une créance entre partenaires.

Quels effets fiscaux de la conclusion du PACS ?

Impôt sur le revenu, taxe d’habitation pour le logement de la famille et ISF : imposition commune, solidarité fiscale mais décharge possible en cas de séparation

PACS et droits de succession : Depuis la loi TEPA entrée en vigueur le 21 Août 2007, le partenaire survivant est exonéré de droits de mutation à titre gratuits dès lors qu’il est héritier testamentaire.

A retenir : à défaut de dispositions testamentaires le partenaire survivant n’est pas héritier dans la succession de son partenaire décédé.

PACS et droits de donation : la partenaire donataire bénéficie sur la part donnée par le partenaire donateur d’un abattement soumis au tarif applicable aux donations consenties entre époux.

PACS et assurance-vie : le partenaire n’est pas soumis aux articles 990I et 757B du code général des impôts, il est exonéré de droits de mutation à titre gratuits au même titre que les époux.

PACS et usufruit successif : le partenaire est exonéré de droit s’il est bénéficiaire d’une clause de réversion d’usufruit.

Quels sont les effets sociaux du PACS ?

Le partenaire ne peut pas bénéficier de la pension de réversion. Il ne peut pas davantage prétendre à l’allocation veuvage.

Concernant le capital décès il est versé en priorité aux ayants droits à la charge totale ou permanente de l’assuré prédécédé au moment de son décès. Le partenaire pacsé a été intégré à la liste des personnes pouvant y prétendre en l’absence de tels ayants droit. Il prime les descendants et les ascendants.

 

 

Faut-il investir dans des SCPI?

Une société civile de placement immobilier (SCPI) permet d’investir dans l’immobilier,  en évitant au souscripteur  une gestion  quotidienne et en permettant une diversification incomparable.

Combien faut-il investir ?

Les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier à partir de quelques centaines d’euros. Voici les règles qui s’appliquent à ce placement incontournable pour la diversification de son patrimoine.

Est-ce un placement à risque ?

Les SCPI ne bénéficient d’aucune garantie sur la valeur du capital et le niveau du revenu distribué mais ces risques sont atténués par la diversification immobilière et locative, propre à la SCPI.

Les SCPI ne sont pas aussi liquides que les produits financiers car elles ne sont pas cotées en bourse mais la liquidité est assurée par un marché réglementé.

SCPI de rendement ou SCPI fiscales ?

Il existe deux types de SCPI : Les SCPI de rendement et les SCPI fiscales.

Les premières permettent de percevoir un revenu net de charge et se composent de bureaux, résidences hôtelières, murs de magasins…

Les secondes permettent à l’investisseur de bénéficier d’une économie d’impôt sur le revenu qui peut aller jusqu’à 21% de l’investissement. Cela concerne de l’immobilier résidentiel locatif neuf ou rénové. Dans l’hypothèse d’un placement dans une SCPI fiscale, l’investisseur doit s’engager à conserver les titres pendant un certain temps. Par exemple dans le cas des SCPI Pinel cette durée est de 9 ans.

Quel est le rendement ?

Pour les SCPI de bureaux, entrepôts et murs de magasins le taux de rendement est d’environ 4,5% et de 5 % pour les SCPI diversifiées. S’ajoute ensuite la valorisation annuelle des immeubles.

Quelle fiscalité ?

Fiscalité des revenus :

La fiscalité s’applique en fonction des revenus perçus. Ces derniers sont de deux ordres,  savoir :

1°)  Revenu foncier soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux, comme pour tous les produits d’épargne.

2°)  Régime du micro foncier si les revenus ne dépassent pas 15 000 euros dans l’année. Il faut aussi être propriétaire en direct d’un bien donné en location nue. En revanche, il ne faut pas être propriétaire d’un bien placé sous un régime d’amortissement du prix d’acquisition ou des travaux.

Avec le micro-foncier, les loyers bénéficient d’un abattement de 30 % et  sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Le deuxième système s’adresse aux bailleurs qui supportent des charges. Avec le régime des frais réels, vous déduisez la totalité de ces derniers. Dans le cas de souscription de parts de SCPI en pleine propriété à l’aide d’un prêt, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers. Les prélèvements sociaux sont également dus au taux de 17,2 %.

Fiscalité de la plus value :

En matière de SCPI, le traitement fiscal des plus values suit le régime général des plus values immobilières. La plus value correspond à la différence positive entre le prix de souscription et le prix de cession.

Depuis le 1er septembre 2013, les plus values de cessions de parts de SCPI sont  exonérées au bout de 22 ans de détention selon un barème d’abattements, non linéaire.

Les contribuables pourront appliquer un abattement de :

• 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème année,

• 4 % pour la 22ème année de détention.

Aucun abattement n’est pratiqué au titre des cinq premières années de détention.

Cette disposition ne concerne pas les prélèvements sociaux qui ne seront totalement exonérés qu’après 30 ans de détention. En deçà de cette durée, il existe un abattement spécifique. Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières, l’abattement pour durée de détention est de :

  •  1,65 % pour chaque année de détention à compter de la 6ème et jusqu’à la 21ème,
  •  1,60 % pour la 22ème année de détention,
  •  9 % pour chaque année au-delà de la 22ème jusqu’à la 30ème.

 

La situation des concubins au regard de l’indivision

Le concubinage c’est l’état de deux personnes qui ont choisi de vivre ensemble mais sans passer devant l’officier d’état civil et sans contractualiser leurs relations.

Quels sont les effets du concubinage ?

D’un point de vue des aspects personnels:

Le concubinage ne produit aucun effet à l’égard des concubins sur le plan personnel. Ils ne sont tenus l’un envers l’autre à aucun devoir de secours ou d’assistance matérielle.

Dans l’hypothèse où l’un des concubins ne dispose pas de revenus, il ne peut exiger de l’autre qu’il subvienne à ses besoins.

Chaque concubin doit supporter les dépenses de la vie commune qu’il a engagées et lors de la rupture il ne pourra rien réclamer.

Contrairement aux époux et aux partenaires pacsés, ils ne sont pas tenus solidairement des dépenses contractées pour les besoins de la vie commune. Chacun répond des dettes qu’il a contractées personnellement.

Les concubins ne se doivent pas non plus fidélité.

D’un point de vue des aspects patrimoniaux :

Chaque concubin reste seul tenu des dettes qu’il contracte. Le créancier de l’un d’eux ne peut pas se prévaloir du caractère ménager de sa créance pour en réclamer le paiement à l’autre.

Acquérir un bien immobilier entre concubins :

L’achat effectué par deux concubins génère un mode de détention juridique précaire qui est l’indivision.

La répartition des droits indivis porté dans l’acte d’acquisition doit répondre à une réalité économique.

La répartition va prendre en compte :

  • l’apport personnel de chacun,
  • les prêts souscrits par l’un ou l’autre et les prêts souscrits indivisément.

Il convient de ne pas perdre de vue que la quote part de chaque acquéreur se détermine en fonction de leur contribution financière dans l’investissement.

Afin de protéger le concubin survivant de la précarité de l’indivision il est possible de lui apporter une relative sécurité en prévoyant la mise en place, d’un testament, d’un pacte de préférence, ou d’une faculté d’acquisition prévue par l’article 1873-13 du Code civil.

Cette dernière possibilité permet au concubin d’acquérir la quote part du prédécédé pour éviter la naissance d’une nouvelle indivision avec les héritiers du défunt.

Bien entendu, si le concubin souhaite conserver son cadre de vie il devra trouver les moyens financiers de racheter la part de son concubin.

Acquisition en SCI

La SCI peut être une solution contre l’éviction et l’indivision en cas de décès, notamment lorsqu’elle est assortie d’un achat croisé usufruit, nue-propriété permettant ainsi au survivant de conserver l’usage du logement.

Aux termes de ce montage chaque concubin est propriétaire de la nue propriété d’une moitié indivise des parts et usufruitier de l’autre. Le premier décès entraine l’extinction de l’usufruit du défunt, le survivant se trouve alors plein propriétaire d’une moitié indivise, l’usufruit ayant rejoint la nue propriété de la quote part par le survivant et usufruitier de l’autre moitié pour l’avoir acquise.

Avantages de la SCI : gestion facilitée dans la mesure où les décisions sont prises à la majorité et non plus à l’unanimité ou à la majorité des 2/3. Possibilité d’aménager les règles de gestion dans les statuts.

 

 

Divorce et fiscalité 

Concernant l’impôt sur le revenu, chaque époux est imposable à titre personnel sur les revenus qu’il a perçu à compter du 1er janvier de l’année du divorce.
Il existe cependant des exceptions qui rendent l’imposition séparée antérieurement au divorce. C’est le cas lorsque les époux ne vivent plus sous le même toit et qu’il sont séparés de biens, lorsque le juge a autorisé la résidence séparée au cours d’une instance en divorce et lorsque les époux ont des revenus distincts et qu’ils n’ont plus de résidence commune.

En matière d’impôt de solidarité sur la fortune, chaque époux doit établir une déclaration distincte à compter du 1er janvier de l’année suivant celle au cours de laquelle le divorce a été prononcé ou lorsqu’ils ont cessé de vivre sous le même toit ou lorsqu’ils ont été autorisés à résider séparément par le juge en cours d’instance.

Fiscalité du PEL

Depuis le 1er janvier 2018, les intérêts des PEL ouverts à compter de cette date seront imposés au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30% dès la première année.

Pour ceux ouverts avant cette date, les intérêts resteront exonérés, comme c’était le cas précédemment et ce, jusqu’à 12 ans, mais désormais au-delà de la douzième année ils seront soumis au PFU de 30%.

La démarche générale de « conseil en patrimoine »

La démarche du conseiller patrimonial procède selon les cinq étapes suivantes :

  • définir les objectifs et les attentes du client,
  • réaliser un audit juridique, économique, fiscal et social de son patrimoine,
  • mise en place de stratégies dynamiques en adéquation avec les objectifs du client,
  • mise en place d’arbitrages relatifs aux actifs patrimoniaux, structures civiles et fiscales,
  • synthèse destinée au client lui permettant d’appréhender les principaux facteurs économiques, juridiques et fiscaux.

La location meublée

D’un point de vue fiscal la location meublée est traitée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Elle est assimilée à ce titre à une activité commerciale.

Pour autant la location meublée ne confère pas la qualité de commerçant mais d’un point de vue fiscal, le propriétaire est un dirigeant d’entreprise.

Ainsi, il est tenu de toutes les obligations incombant à l’entrepreneur individuel et doit respecter les règles fiscales propres aux activités commerciales. Bien entendu, il bénéficie corrélativement des mêmes avantages.

Par conséquent, il convient d’examiner avec attention les différents régimes fiscaux qui sont propres aux loueurs en meublé qui peuvent relever du régime des professionnels ou des non professionnels afin de faire un choix opportun.

Faut-il passer de l’entreprise individuelle à la forme sociétaire?

L’entrepreneur individuel répond de totalité de ses dettes tant sur patrimoine privé que professionnel car il n’existe pas de cloisonnement.

Le mode d’exploitation solitaire est parfois difficile car la réussite tient souvent à la pluralité de personnes, et ce statut ne s’accommode pas de la co-exploitation.

De plus, l’entreprise individuelle est de nature à poser des difficultés dans le cadre de la transmission car les enfants sont placés dans une situation d’indivision.

D’un point de vue fiscal, il n’y a pas d’optimisation car les entrepreneurs individuels sont assujettis à l’impôt sur le revenu qui en fonction du taux marginal d’imposition peut atteindre 45% et être par conséquent beaucoup plus élevé que l’impôt sur les sociétés qui sera de 28% en 2018.

A l’impôt sur le revenu on impute le déficit directement sur les revenus du foyer fiscal. C’est pour cette raison que les sociétés à l’IS peuvent opter à l’IR les premières années, et ce, afin de leur éviter de sortir de la trésorerie.

Quand on fait la pesée des avantages et des inconvénients l’entreprise individuelle est plutôt faite pour les activités de subsistance.

Le droit français incite les entrepreneurs à débuter leur activité en entreprise individuelle eu égard au statut d’auto entrepreneur qui nécessite peu de démarches, mais aussi en raison  de l’insaisissabilité de la résidence principale qui de plein droit depuis la loi n°2015-990 du 6 août 2015 dite « Loi Macron » et de l’EIRL.

Pour autant, certains entrepreneurs individuels souhaitant développer leur entreprise envisagent de modifier leur structure afin d’adopter la forme sociétaire.

Se pose alors la question des modalités de l’apport en société et notamment la prise en compte de la fiscalité en résultant. Il conviendra ainsi de définir les critères de la nouvelle structure, savoir :

  • société de personnes ou de capitaux,
  • société à l’IR ou IS,
  • régime social,
  • place du conjoint dans l’entreprise,
  • mode de gouvernance,
  • activité civile ou commerciale,

En fonction du type d’apport, pur et simple, mixte ou à titre onéreux, les droits d’enregistrement tels que définis par les articles 809 et 810 du Code Général des impôts diffèreront, mais il est prévu une exonération en cas d’engagement de conservation de l’entreprise pendant 3 ans.

Outre, les droits d’enregistrement, devra être étudiée la question de la plus value et distinguer d’une part les éléments amortissables et d’autre part les éléments non amortissables qui ne relèvent pas de la même fiscalité. La plus value dégagée pourra toutefois être prise en charge par la société bénéficiaire de l’apport, ce qui constitue un avantage non négligeable.

En conclusion, maintenir son activité en qualité d’entrepreneur individuel constitue un frein au développement de l’entreprise, et vouloir modifier sa structure pour passer sous une forme sociétaire c’est vouloir la pérenniser, en faciliter la transmission et bénéficier d’une fiscalité plus favorable.